当北京整治二手房“黑白合同”的“84号文”下发两周后,政策的效果开始显现,成交量由升转降的同时,业
2009-9-25  来源:财神爷网  【点击次数(16838)次】
 银监局新政 商业贷款避税无望 公积金不受限 一周内贷款量上涨明显

  二手房贷“收紧”公积金放贷增5%

  上周银行对于二手房贷款的“收紧”政策如一枚重磅炸弹,让本来热火朝天的二手房市场突然遍地萧条。而不受新政影响的公积金贷款,优势突然明显起来,最近一周贷款量环比上涨百分之五。

   商贷遭“腰斩”避税无望

  新政策未发布前,商业贷款优势明显:贷款额度高,还可做“黑白合同”少缴税费。

  而按北京市银监局下发的《关于进一步规范存量房贷款业务的通知》,从上周一开始,银行在放贷时必须考虑网签价格。

  这就意味着做商业贷款合同要从网签价格和评估价格中选取低值来决定贷款额度。签署两份合同避税的“好事儿”没戏了。

  如总价100万的房子,做低成交价后网签价格50万,可少缴一半的营业税、契税和个税。而银行在放贷时仍按100万的八成评估房价,即80万房子银行可贷款64万。

  在二手房贷款收紧后,100万的房子如仍做成50万的网签合同,贷款取低值即50万,评估价也同样被“腰斩”,借款人只能贷到32万。如想多贷款,就得按100万的成交价多缴税费。

   公积金不受限 扬眉吐气

  而公积金贷款是按照缴存人的月缴存额度放贷,不用像银行按网签价格放贷,所以不受此次新政策的限制。

  如单个借款人或夫妻双方加起来的公积金月缴存额在800元以上,同样100万的房子仍能够贷到60万左右。

  公积金贷款既不用“费心”考虑避税问题,又能享受到20%低首付,3.87%低利率的政策。公积金贷款的优势突然明显起来,由原来的“不受待见”重新“扬眉吐气”起来。

  市场变化

    受青睐 咨询量涨两成

  “原来被我拒绝的那几个要用公积金贷款买房的人,你问问他们还买不买我的房子了?”

  业主王先生昨天致电21世纪不动产右安门一家门店,要求业务员替其找回之前想用公积金贷款买房的买家。而这之前,王先生一听要公积金贷款都不屑于让对方看房。

  据记者了解,一直以来二手房业主之所以“排斥”用公积金贷款的买家,主要认为公积金放贷速度慢,延长了其拿到房款的时间。

  而一周前商贷的“收紧”新政,使得房主对公积金的态度来了个180度大转弯。

  据伟嘉安捷数据显示,一周以来,公积金咨询量环比上涨20%,成交量上涨五个百分点。

  以往在全款支付、商业贷款、公积金贷款这三种二手房付款方式中,全款支付占28%、商业贷款在52%以上,公积金低于20%。

  而政策调整后,公积金贷款比例上升至23%,商业贷款则下降至48%。

   业内预测

    市场份额 有望进一步扩大

  今年以来,央行大幅降息,使得公积金最大的低利率优势在同样“放低身段儿”的商贷利率面前一度“黯然失色”。

  北京公积金管理中心新闻发言人李持缨称,公积金贷款在二手房市场中份额不高,主要原因是房主认为公积金放贷慢、利率优势不明显。

  而且银行给个贷机构的返点也是公积金不具备的“优势”。

  但随着银行贷款的收紧,以建行为首的不少银行开始停止给个贷机构返点,这就意味着,在直接接触客户的个贷机构面前,公积金和商贷已经站在了同一起跑线上。

  个贷机构“凯盛经略”市场部总监冯雪青认为,在目前通货膨胀的影响下,低利率的货币政策明年是否持续并不明朗。

  一旦加息,商业贷款加息幅度将大于公积金,对于购房者来说,选择商贷意味着支付更高的利息。

  如出现此种情况,公积金优势将更加明显,市场份额有望继续扩大。

   ●两种贷款方式的优劣比较

  商业贷款

  优势 银行放贷时间快,放贷额度较高

  劣势 不能避税,要按实际成交价缴纳契税、营业税等利率较高,五年以上利率5.94%,七折优惠利率4.158%

  公积金贷款

  优势 可以避税;利率低,五年以上3.87%

  劣势 放贷时间稍慢;贷款额度受缴存者月缴纳公积金额度以及所购

  房子价值综合决定

  ●相关新闻

  从9月1日起,北京市银监局对现行二手房贷政策进行调整。

  发放住房贷款额度不再单纯依靠评估价,而是从网签价格和评估价格中选取低值来决定贷款额度。

  新政的推出,意味着网签价格不能低于银行的评估值。对于贷款买房的人来说无疑是增加了税费成本。


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