余丰慧:限购令操作不当是房价逆势上涨主因
2011-8-22  来源:网上搜集  【点击次数(3192)次】

  住建部已经下发文件,要求各省在8月20日 之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府,预计8月份二三线城市限购令靴子落地。

  7月12日国务院常务会议要求:房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。这是针对一些二三线城市房价过快上涨的。市场本来以为此措施出台后二三线城市房价会应声回落,但是,却不曾想到时过一个月时间,按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温,但部分城市房价却“逆势上涨”。原因何在?推手是谁?

  一些专业人士分析认为,特色题材炒作下的“诱涨”是原因之一。近年来,国务院批复了十多个国家级区域发展规划,这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。较低价格基数上的“追涨”是另一个原因。 房价基数较低,今年以来房价同比增幅就大,等等。但是,笔者认为,这些都不是主因和推手,最大的推手是限购政策,表现在两个方面:

  首先,一线城市、省会城市限购政策将购买力挤出到二三线城市,推高了二三线城市的房价。这又包括两个方面:一是开发商离开一线和省会城市到二三线城市去掘金房地产。大型开发商利用其成熟的销售、推销技巧直接推高二三线城市房价。大型开发商楼盘一开盘就高出当地房价30-40%。二是一些省会城市、一线城市的购买力被限购令挤出到离其中心城市较近的二三城市实施购买行为,推高了二三线城市的房价。这是今年初限购政策出台后,二三线城市房价上涨的主要原因。

  其次,7月中旬“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”的消息出来后又推高了二三线城市的房价。这一个多月二三线城市房价逆势上涨的原因是,限购政策扩大的消息发出后,最近很多城市已经出现恐慌性购房。许多投资、投机甚至自住需求的各种购买力都要赶在限购令扩大以前购房。这才使得这一个多月一些二三线城市出现恐慌性购房,房价逆势上涨的现象。

  住房限购令作为抑制投资、遏制投机的阶段性政策是对路和有效的。但是,在具体制定和操作中一定要思考周全,比如:在出台第一批限购令时就应该考虑到其对购买力的挤出效应可能波及到二三线城市的房价。在7月12日决定出台二三线城市限购令时就应该谋事在前,及时推出。而不是至今还在制定标准并且受到地方政府的抵制而束手无策。使得投资、投机购买力趁机推高房价。可以说,如果二三线城市限购令一直处于目前的僵持状态,那么,第一批限购令的挤出效应和二三线城市限购令只见雷声不见下雨导致的恐慌性购房交织在一起,必然使得房价继续逆势上涨。

  笔者早就说过,二三线城市房地产市场与省会、一线城市存在较大差异,“限购”政策绝不能“一刀切”,同时必须尽快出台,消除恐慌性购房现象,特别是对于纯粹外地投资需求占比较高的城市应立即实施“限购”政策。

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