公租房升至国家战略 将成住房保障新主力
2010-7-1  来源:财神爷网  【点击次数(11407)次】

租房升至“国家战略”或成住房保障新主力

楼市调控即将进入7月,房产税仍未落地,公租房却以一种“势如破竹”的姿态冲入公众视野。先是中央领导开会强调,紧接着七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》出台,一时之间,公租房成为人们热议和关注的焦点。表面看这似乎与楼市调控关系不大,实际上却是决策层两手抓、两手都要紧的表现:一方面抑制房价过快上涨,另一方面加强住房保障。殊途同归,都是为了完善住房体制,引导中国楼市进入理性、健康的发展轨道。

从高举大旗发展经济适用房、廉租房,到力推公租房,我国的住房保障体制正在悄然完善中。实践证明,经济适用房因价格竞争力不足、销售监管不到位等问题而遭遇重重阻力,廉租房又因受益面过窄而无法普济众生。于是,为了进一步提升城市住房保障水平,国家从去年开始首提公共租赁房概念,并在近期形成舆论高潮。

一个热火朝天的公租房建设局面很快将在各地展开,专家普遍认为,如果落实得当,公租房或许真的能成为大中城市解决居住矛盾、留住外来人才,进而保持城市竞争力的主要保障机制。

6月12日,关于公租房的话题一下子成为各大媒体关注焦点。当日,由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布,全国公共租赁住房工作会议同期在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席会议并讲话。他强调,要按照党中央、国务院的决策部署,坚持以人为本,立足国情,加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程建设,以适应群众基本住房需求。

至此,公租房被媒体视为上升至国家战略的标志。

此前,重庆、上海等地先后出台地方公租房建设意见。其中重庆计划三年内建设3000万平方米公租房,其建设决心和力度可见一斑。七部委意见公布后,部分城市也开始公开表态加大公租房建设力度:重庆6月20日正式启动“两江新区”首个公租房项目——北碚区蔡家组团公租房项目。同一天,位于西永微电子产业园区的公租房项目也破土动工。重庆市长黄奇帆表示,包括公租房在内的重庆保障房体系将使约30%的城市人口实现“住有所居”。

6月28日,广东省住房和城乡建设厅高层透露,广东争取在年内出台《发展公共租赁住房的实施意见》,以解决中等偏低收入、“两头不靠”(即夹心层)人群的住房问题。

那么,公租房概念到底起自何时,又为什么在经适房与廉租房后,成为中国住房保障体制的“新宠”呢?

一位参与上海公租房制度讨论的专家表示,公租房最早由官方提出是去年3月两会期间温家宝总理政府工作报告中“积极发展公共租赁住房”的表述。从2009年开始,为解决城市“夹心层”的居住问题,各地开始研究中低收入者的租房市场,以期待其和经济适用房、中低价商品房、廉租房一起,支撑起住房保障体系的庞大需求。这也成为维护房地产市场维护和谐稳定的重要制度性安排。

今年以来,随着各地认真落实房地产调控任务,保障房体系再次成为重要抓手。5月21日,重庆发布促进房地产市场健康发展十条措施,首要一条即构建多层次住房供应体系,并明确2010年开工建设公共租赁房500万平方米,申请范围同样向外地户籍人士开放。另有报道称,目前北京计划拿出50%以上的土地用于建设限价房、公共房及低收入房,深圳也出台了一个住房保障制度,在不受户籍限制的前提下使该市连续7年有稳定收的群体受惠。

2010年初,重庆市政府推出的重大民生德政工程——公共租赁房,解决不属于廉租住房保障对象,又暂时买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题,引起社会广泛关注。

“除了白领公寓这样为中等收入者提供的租房途径外,公租房是第一个对外来人口开放的保障房类型,区别于针对本地居民的经济房和廉租房。这大大扩展了廉租房的租住对象范围。”上述专家表示。

大力发展公租房的另一原因是目前保障体制中产品类型的局限性。记者在采访广东、上海等地市场人士时都被告知,经济适用房除了销售体制尚不完善外,还有市场竞争力不足的问题。比如一旦遭遇宏观调控,普通商品房价格很可能与周边经济适用房价格相当,这导致经济适用房没有竞争优势而出现滞销。同时,廉租房又因为受益面过窄根本无法满足外来人口的住房保障需求,要令70%的城市人口“住有所居”,其保障体制还需要大踏步完善。

“近年来,一些中等偏下收入住房困难家庭无力租赁或购买住房的问题比较突出。同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟须改善。”七部委《指导意见》指出。而根据李克强的表态,发展公共租赁住房可以增加住房有效供给,优化住房结构,引导居民合理住房消费,不仅有利于遏制部分城市房价过快上涨,而且有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程,体现了转变发展方式、调整经济结构的要求。

这个悄然发生的变化需要引起市场的高度重视,那就是自2010年始,中国公租房战略正在形成,并很有可能在未来蔚然成风。由此,中国房地产市场或许才正式开始了市场化与保障性并重发展的格局。

专家观点

保障思路将以政策租赁房为主

李战军

易居房地产研究院发展研究所所长

公租房是对我国现行政策保障住房的创新和补充,对既不符合廉租房要求又无力购买经济适用房的城镇群体实行了一种政策覆盖,对城镇新进工作群体和外来务工群体解决住房问题提供了政策新路径。公租房的建设和供应,将我国城镇住房困难群体基本实现了全覆盖,会改变我国城镇政策保障住房内部的供给结构,并引导建立以政策租赁房为主、补贴销售房为辅的政策保障房发展思路

值得一提的是,上海率先在全国形成公共租赁房的实施意见,并形成了三大突破。一是成立市住房保障领导小组,明确区县政府为实体性的公共租赁房发展责任平台,市政府仅为支持性和协调性公共租赁房的发展责任平台;二是市区两级政府将组织扶持公租房投资经营管理的专业机构,负责公共租赁房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理;三是多渠道筹集房源。但是,意见缺少土地供应和资金筹措的具体支撑措施,还缺少多渠道筹集房源的时序量化目标,强制性不足,弹性较大。

公租房不会影响二手房租赁

黄河滔

21世纪不动产上海区域分析师

虽然公租房的推广将促进住房保障的全覆盖效应,但对二手房租赁市场的供求关系难以产生很大影响。如我们21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下分行的抽样调查显示,上海公租房方案尚未对交投双方的心态产生明显影响,在二手房的买卖、租赁市场均是如此。

一是目前各热点租赁片区的待租房源相对紧张,在公租房大批量入市前,供求关系难以改变,如闸北彭浦、浦东北蔡等热点板块目前的租赁房源供求比普遍在1:2至1:3。二是租赁需求群体对目标房源所在区域具有很强的偏好,公租房即便具有一定的价格优势,也未必能符合其实际


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