新一轮紧缩温和预警 11月可能成为楼市转折点
2009-8-31  来源:财神爷网  【点击次数(16809)次】

摘要:月以来,信贷总量下降,住宅成交量下降,这股向下的力量将带来深幅调整还是将指向平稳的回归?二套房贷收缩与否成谜11月或将成为楼市转折点。

有关二套房贷收紧的传闻在各方的确认、否认下变得扑朔迷离,“信贷紧缩”是否会伴着秋天来临?7月以来,信贷总量下降,住宅成交量下降,这股向下的力量将带来深幅调整还是将指向平稳的回归?

二套房贷收缩与否成谜11月或将成为楼市转折点

经济观察报:各地方收紧二套房贷,取消七折利率的消息不绝于耳,二套房的成交量如何?

任志强(华远集团总裁):有人说上海把七折利率变成八五折,我们没有看到任何缩紧二套房贷的说法,没有一个银行承认,8月25日召开的北京银行董事会也没有承认。

银监会提出严格按照二套房贷规定执行是在6月份,如果各个银行严格按照二套房贷办法执行,应该在7月份出现二套房贷的紧缩。但实际数字显示,二套房贷是增加的,而且增加的幅度很大。个人销售信贷增加了接近80%,这个增长不能说明二套房贷已经实现了紧缩。

从7月份到现在,国务院、财政部、银监会、发改委等部门多次发出银行利率不变的信息。如果银行或者央行发生了逆向变化,我想挽救经济危机的努力就会失败了,下一步可能是多个“W”型再次起伏的情况。

二手房交易现在在许多地方已经远远超过了一手房,北京每个月二手房交易量已经超过了两万套。这个势头并没有因为二套房贷或者其他原因出现大幅度下降,起码我们在7月份以前还没有看到。从现在来看,二手房市场交易量还是很活跃,包括上海和北京。如果这个政策发生了逆转,可能二手房对一手房的推动作用就没有了,置换能力或者改善性需求可能都没有了。如果二手房没有转化为购买新房的现金,许多投资人可能没有资金去投入一手房。

全忠(成全顾问总裁):目前二套房销售量在下降,但价格在上涨,基本上恢复到了2008年的价格水平。同时,一些大型项目的中小户型销售仍然比较好,超过130平方米的户型销售速度开始下降。在7月份之前改善性、投资性需求受到了激发。现在各个楼盘的销售不像7月份那么顺畅。

经济观察报:下半年,信贷、利率政策是否会有大的调整?对市场和企业会有怎样的影响?

张寅(虎杰投资首席分析师):首先看信贷政策。在7、8月份,房贷并没有下来。银行方面更愿意放贷,“铁公机”坏账几率显然比这个高。也许二套房政策会持续一段时间,但一手房首付比例不会变太多。

第二,一般来说,低利率会保持至少一年半的时间,现在低利率在这一轮才这么短,我看不出在三个月之内升高的可能。

第三,现在的信贷总量在7月份确实在下降,最好的预期是到明年上半年有一个稳定的货币供应量,不要大起大落。

信贷还有一个手段——提高存款准备金,就目前来看,这种情况也不太大。简单来说,下半年所谓流动性肯定要比上半年弱。

在这样的利率环境下,很可能10月份、11月份的买房高潮不会像以往那么火爆。因为我们以往的淡季反而出现了暴涨,等于我们透支了。11月份是一个敏感的月份,如果二套房政策持续下去,二套房的销售有可能继续下降。

上市公司还有所谓的报表压力。如果明年年初或今年年底,有个别开发商特别是上市开发商做出价格优惠,我绝不意外。

所以我认为,11月份是一个房价、促销可能出现变化的一个月份,一个转折点。

任志强:我不认为我们在短期内会调整利率,银行现在的准备金率已经远远大于我们国家银行公布的准备金率。利率的变化会涉及到汇率的变化,汇率的变化又会影响进出口、境外旅游、矿石和大宗商品的价格。从全球情况来看,如果美国没有从低潮中走出来去提高利率,任何一个国家提高利率的可能性都不大。尤其是我们对世界的影响力远不如美元的影响力。

因此在今年年底之前,如果中央保持货币政策不变,我认为下半年市场还会比较好。

从企业资金运行能力来看,2008年底的降价属于保命的价格状态,它也不是一个合理状态,现在可能相对好一点。

交易量涨幅会略有下降。我不期待我们像4、5、6、7月这样持续30%—40%的增长速度,如果保持这样的增长速度,到年底不但是房子崩盘了,库存崩盘了,价格也得崩盘。所以它适度回调以后,保持在稳定的状态下已经很好了。

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